GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI NEDİR? NASIL KURULUR? 2025

Mayıs 13, 2025
19:45
Etiket: gayrimenkul yatırım ortaklığı, GYO Ankara

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI NEDİR?
NASIL KURULUR? 2025

1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TANIMI VE AMACI

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar); Halka açılmak suretiyle yatırımcılardan elde edilen tasarruflarla bir yandan gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan bir portföy kurmak diğer yandan bu portföyü işletmek amacıyla uzman kişiler tarafından riskin dağıtılması amacıyla portföy çeşitlendiren kayıtlı sermayeli anonim şirketlerdir.

GYO tanımlarına bakıldığında karşımıza temelde üç nokta çıkmaktadır. Bunlar; halka açık olmaları, kayıtlı sermayeli anonim şirket şeklinde kurulmaları, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmalarıdır. Kısacası GYO’lar gelir elde edilen gayrimenkullerin sahibi olan, onları işleten veya finanse eden kuruluşlardır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temel amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmaktır. Böylece portföylerinde bulunan gayrimenkullerden kira geliri ve alım satımdan kazanç elde ederler. Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen küçük yatırımcılar mali güçleri yetmediğinden bu yatırımları için kredi kanalına başvurmakta, bu da onlara faiz yükü getirmektedir. GYO’lar sayesinde küçük yatırımcılar gayrimenkullere yatırım fırsatı elde ederler. Böylece yatırımcılar ellerinde hisse bulundurdukları için temettülere ortak olurlar ve borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından yararlanma imkânına sahip olurlar.

2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU

2.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluşuna Dair Yasal Düzenleme

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşu, yeni kuruluş veya dönüşüm esası ile gerçekleşmektedir. Dönüşüm esası kapsamında anonim şirketlerin esas sözleşmelerini Kanun ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne göre tadil etmesi gerekmektedir. Kuruluş ve Dönüşüm Şartları Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş ve çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000,00 TL’den az olmaması; eğer münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecekse 100.000.000,00 TL’den az olmaması gerekmektedir.

Sermaye miktarı, 60.000.000,00 TL’den az ise sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun; 60.000.000,00 TL ve daha fazla olması halinde ise, sermayenin 6.000.000,00 TL’lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 10.000.000,00 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması zorunludur. (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği m. 6/II)

2.2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Kurucu ve Ortakların Sahip Olması Gereken Nitelikler

Kurucu ve Ortakların Sahip Olması Gereken Nitelikler Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğin 7. Maddesinde düzenlenmiş olup GYO’ların gerçek ve/veya tüzel kişi kurucu ortaklarının aşağıda niteliklere sahip olması şart kılınmıştır;

Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması, kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması,
Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,
Kanunda yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması, Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından mahkûm olmaması, Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan mahkum olmaması,
Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları, İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması,
Muaccel vergi borcu bulunmaması,
Sermaye Piyasası Kanunu’nun 101 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması şarttır. Erteleme istemiş olan kurucuların konkordato teklifinin tasdikinden, iflasın kaldırılması veya kapatılması kararlarından itibaren 10 yıl geçmekle kurucu niteliklerini haiz olabilecektir. Yine faaliyet izninin iptal edilmesinde sorumluluğu bulunan kişilerin bununla ilgili aldıkları kararın üzerinden 10 yıl geçmekle kurucu niteliğini haiz olabileceklerdir. Dönüşüm başvurusunda bulunacak ortaklığın mevcut ortaklarının tebliğin 7. maddenin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan “Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları” dışındaki diğer bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur.

2.3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Yönetim Kurulunun Oluşumu, Üyelerinin Nitelikleri ve Genel Müdür

Yönetim kurulu, Kurul düzenlemeleri ile TTK’nın ilgili maddeleri çerçevesinde seçilir ve görev yapar. Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyeleri ve genel müdürün nitelikleri “Kurucu ve Ortakların Sahip Olması Gereken Niteliklerden “Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları” niteliği dışındaki diğer şartların tamamını sağlamaları zorunludur.

3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA HALKA ARZ

Halka arz için gereken birtakım şartların sağlanması gerekmektedir. Ani usulde kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, kaynaklarının zorunlu giderler dışında kalan kısmı ile varlık portföyünü oluşturmaları, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari % 25’ini temsil eden payların halka arz edilmesi ve tüm payların kayda alınması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.

4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARININ FAALİYET KAPSAMI VE SINIRLARI

4.1. Faaliyet Kapsamı

GYO’ların yatırım faaliyetlerinin kapsamı ve sınırları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğin 22. Maddesinde ayrıntılı olarak anlatılmış olup buna göre GYO’lar yapabilecekleri faaliyetler şu şekilde belirtilmiştir;

Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta Tebliğ’in 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz.
Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.
Mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ve ipotek tesis edilmiş arsalar üzerinde proje geliştirilebilmesi için, tesis edilen ipoteğin bedelinin söz konusu arsa için en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerinin %50’sini geçmemesi ve her halükarda üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsaların ipotek bedellerinin, ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’unu aşmaması gereklidir.
Faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler. Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler.
Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, (d) bendinde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler. 4 üncü maddenin üçüncü fıkrası saklıdır.
Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkullere ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler. Tebliğ’in 4 üncü maddenin üçüncü fıkrası saklıdır.
Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır.
Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.
Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla yerli ve yabancı sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Ortaklıklar, Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilir. Ödünç verme işlemi en fazla 90 iş günü süreyle ve ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının en az %100’ü karşılığında nakit veya kamu borçlanma araçlarından oluşabilecek teminatın ortaklık adına Takasbank’ta bloke edilmesi şartıyla yapılabilir. Teminat tutarının ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin %80’inin altına düşmesi halinde teminatın tamamlanması istenir. Ortaklığın taraf olduğu ödünç verme sözleşmelerine, sözleşmenin ortaklık lehine tek taraflı olarak feshedilebileceğine ilişkin bir hükmün konulması zorunludur.
Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın tek bir ihraççıya ait para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının %10’unu aşamaz.
Altın, kıymetli madenler ve diğer emtialar ile bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
Yatırım fonları payları ve türev araçlar hariç, borsalarda veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon ücreti ödeyemezler ve benzeri giderler yapamazlar. Ancak yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlarda bu bent hükmü uygulanmaz.
Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir.

4.2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Getirilen Kısıtlamalar

GYO’ların yatırımlara ilişkin yapamayacakları işler ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğin 23. Maddesinde düzenlenmiştir. Aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır;

Bankacılık Kanunu göre mevduat veya katılım fonu toplayamaz ve kredi veremezler.
İzin verilenler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır.
Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. Ancak, kamu kurum veya kuruluşları ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve imtiyazlı pay sahibi bulunduğu şirketler tarafından yürütülen projelere ilişkin olarak bu bentte belirtilen hizmetler,
Kamu kurum ve kuruluşlarının yönetim kontrolüne sahip olduğu ortaklıklar tarafından sağlanabilir.
Sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler.
İlişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler.
Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.
Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

4.3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların İştirak Edinme İle İlgili Sınırlamaları

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklar; İşletmeci şirketlerin, Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlerin, “Belirli” gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlerin, Gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin tabi olduğu mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlerin sermayelerine iştirak edebilirler.

Bu tür iştirak durumlarında GYO’lar dilerlerse bu şirketlerdeki sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına da sahip olabilirler. Bu şirketlerin hisselerinin borsa veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmese veya bu tür şirketlerin hisselerinin alış/satışı Borsalar aracılığıyla yapılamayacak dahi olsa GYO’lar bu tür şirketlere yatırım yapabilirler. GYO’ların işletmeci şirketlere yapacakları iştirak, finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’undan fazla olamaz.

5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ AVANTAJ VE DEZAVANTAJLARI NELERDİR?

5.1. GYO Avantajları

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en büyük avantajı likit olmalarıdır. Taşınmazlar menkul kıymetleştirme yoluyla hisse senedi haline gelir. Bu sayede likit bir finansal araç haline gelerek borsada daha kolay alınıp satılabilir. Borsada işlem gören GYO’lar yatırımcıların fiyat dalgalanmalarından faydalanmasına olanak sağlamaktadırlar.
Kurumlar Vergisi ödemez GYO’lar ve kar dağıtımında stopaj oranı sıfırdır. Bunun dışında başkaca kendilerine özel bir vergi istisnası bulunmamaktadır.
GYO’lar enflasyona karşı güçlü bir koruma sağlamaktadırlar. Karma portföy oluşturma imkânı sundukları için yatırımcı riski düşüktür.
GYO’ların borsada işlem görmesi sermaye piyasalarının gelişmesini sağlar. Borsada işlem gören paylar yabancı yatırımcılara ulaştığında uluslararası piyasalardan sermaye girişi olur. GYO’ların organize piyasalarda işlem görmesi yabancı yatırımcılara cazip gelmektedir. Yatırımcılar yabancı bir ülkeden doğrudan gayrimenkul almak yerine, gayrimenkul yatırım ortaklığı payı alarak doğabilecek risklere karşı daha güvenli bir yatırım aracı satın almaktadırlar.
GYO şirketi yurtiçi ve yurtdışı sermaye piyasalarından fon teminine olanak sağlar,
GYO’lar halka açık faaliyet gösterdikleri için SPK tarafından sürekli denetim ve gözetim altındadırlar. Ara ve yıllık finansal tabloları halka açık, şeffaf kurumlardır. Bu da halkın gayrimenkul yatırım ortaklıklarına olan güvenini artırmaktadır.
Devlet tarafından uygulanan vergi teşvikleri sayesinde GYO’lar tercih edilir hale gelmişlerdir. Şirketlerin büyük ölçekli gayrimenkul projelerini hayata geçirebilmesi için iki tür finansman yöntemiyle karşı karşıya kalırlar. Bunlardan biri özkaynakla finansmandır, şirketleri özkaynak maliyeti yükler. Özkaynağın yeterli olmadığı durumlarda kredi yoluyla finansman yöntemidir. Bu durum şirketlerin faiz yükü altına girmesine neden olur. GYO’larda paylar karşılığı toplanan paralarla büyük finansman projeleri finanse edilir. Böylece şirketin finansman yükü azalır.

5.2. Gyo Dezavantajları

GYO’ların sektör içindeki dezavantajlarına ya da sektörü olumsuz etkileyen yönlere bakıldığında, öncelikli olarak sektörün belli bir standardının olmaması sorunu görülmektedir. Bu konuda yasalarda bazı kurallar belirlenmiş olmakla birlikte; bu kurallar uygulanmaktadır. Sözleşme yapmak yasal bir zorunluluk olmasına rağmen gayrimenkul kiralarken sözleşme yapmayan işletmelerin bulunması, hizmet bedellerinin % 2 ile % 3 oranında olmasına rağmen, gayrimenkul firmalarının kısa vadeli müşteri elde etmek için bu oranları daha düşük tutmaları bu duruma örnek teşkil etmektedir. Sektör içinde yaşanan bir diğer sorun ise uzmanlaşmış bir kadronun bulunmayışıdır. Tüm bu problemler sektöre olan güveni zedelemekte ve gelişmenin önünü kesmektedir.

Faiz oranı, enflasyon oranı gibi piyasa riskleri GYO getirilerini olumsuz etkileyebilmektedir.
Kayıt dışı işlemlerin yoğun olduğu inşaat sektörlerinde GYO’lar sıkı denetim altındadır. Bu durum denetim süreçlerinin uzamasına neden olmaktadır.
Birçok vergi avantajı var gibi gözükse de, diğer inşaat şirketlerine oranla daha yüksek KDV ödemek zorunda kaldıkları görülmektedir.
GYO’lar temettülerini Kurul’un belirlediği şartlara uygun olarak dağıtma zorunlulukları vardır. Yatırımcı açısından bir avantaj gibi görülse de, şirket açısından GYO dönüşmeden önce değerlendirilmesi gereken bir konudur.
GYO’lar müteahhitlik hizmeti veremez, bu amaçla personel çalıştıramaz, ekipmana sahip olamazlar.
GYO’lara yatırım yaparken gayrimenkul piyasalarının performansına dikkat etmek gerekir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kurulması sürecinde ticaret ve şirketler hukuku konusunda uzman bir ekipten danışmanlık alınması hak kayıplarının önüne geçilmesi adına tarafımızca tavsiye edilmektedir.